Die Mietpreisbremse gilt – was Mieter in Hildesheim jetzt konkret zur Neuregelung wissen müssen

Hildesheim – Die neue Mieterschutzverordnung ist zwar in Kraft getreten, aber welche neuen Rechte oder Vorteile bringt sie für Mieter? Und was muss man tun, damit die sich auf die nächsten Mietzahlungen auswirken? Die wichtigsten Fragen und Antworten.

– Die neue Regelung klingt für Mieter und Mieterinnen vielversprechend: In Hildesheim gilt seit dem 1. Januar dieses Jahres die Mietpreisbremse. Doch wie genau wirkt die sich aus, worauf müssen Mieter jetzt achten, insbesondere dann, wenn sie einen neuen Vertrag unterschreiben? Diese Punkte sind für Mieter wichtig:

Gilt die Mietpreisbremse im ganzen Landkreis?

Nein. Sondern nur in Hildesheim – da, wo der Wohnungsmarkt als angespannt gilt und vom Land so eingestuft wurde. Wo also eine „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“, wie es in der Mieterschutzverordnung heißt.

Gilt die Preisbremse generell für alle Mietwohnungen?

Nein. Sie greift insbesondere bei neueren Wohnungen nicht. Genauer gesagt, bei Wohnraum, der erstmals nach dem 1. Oktober 2014 als solcher genutzt wurde. Ebenfalls gilt die Preisbremse nicht für Studenten- und andere Wohnheime oder Urlaubsunterkünfte. Eine besonders wichtige Ausnahme ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Heißt: Wurde eine Wohnung in den letzten drei Jahren vor ihrer Vermietung modernisiert, können die Kosten dafür anteilig auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Allerdings, darauf weist Volker Spieth vom Hildesheimer Mieterverein hin: Das gilt nur dann, wenn die Modernisierung nicht kurz vor Vertragsabschluss und offensichtlich nur zum Zweck einer Mieterhöhung stattgefunden hat.

Was gilt in diesem Fall als Modernisierung?

Laut beratenden Anwälten wie dem Berliner Sozialrechtsexperten Marek Schauer sei es schon vorgekommen, dass Vermieter dem Mieter bereits einen neuen Wandanstrich oder andere kleine Arbeiten als Modernisierung verkaufen wollten, die den Wohnraum von der Mietpreisbremse entbindet. Laut Definition muss sich eine umfangreiche Modernisierung aber etwa im Rahmen eines Drittels der Neubaukosten für die Wohnung bewegen. Im Zweifelsfall lohnt sich hier eine Beratung, etwa durch den Mieterverein oder einen Anwalt.

Wo liegt die Durchschnittsmiete in Hildesheim momentan?

In Hildesheim beträgt die Durchschnittsmiete derzeit je nach Wohnungsgröße, Baujahr und Lage zwischen 5,87 Euro und 14,05 Euro pro Quadratmeter. Das ist so im aktuell geltenden Mietspiegel 2022 erfasst und auf der Homepage der Stadt im Detail einsehbar – derzeit wird der Mietspiegel 2024 erstellt, der dann die Grundlage für aktuelle Berechnungen sein wird.

Was kann ein Mieter jetzt tun, wenn ihm seine Miete zu hoch erscheint?

Den Vermieter ansprechen. Der ist auf jeden Fall in der Auskunftspflicht, wie Volker Spieth vom Hildesheimer Mieterverein sagt. Üblicherweise suche man eine einvernehmliche Lösung, ist Spieth überzeugt. Wenn sich zwischen den Standpunkten aber doch ein Graben auftut, dann würde er im nächsten Schritt ebenfalls eine Beratung empfehlen. Denn: „Es gibt Konstellationen, da muss man sich wirklich den Einzelfall anschauen.“ Zudem gebe es oftmals einen Ermessensspielraum seitens des Vermieters.

Was ist, wenn schon der Vormieter eine Miete gezahlt hat, die über der Zehn-Prozent-Grenze liegt?

Dann kann der Vermieter diesen Satz auch weiterhin verlangen. Auch das ist eine Ausnahme bei der Mietpreisbremse. In der Verordnung heißt es: „Ist die Vormiete höher als die nach Paragraf 556d zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.“

Sind mit dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse auch Mieterhöhungen gedeckelt?

Ja. Hier ist die Kappungsgrenze für Mieter von großer Bedeutung. Diese Grenze legt fest, dass bei bestehenden Mietverhältnissen die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent bis auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden darf.

Besteht die Gefahr, dass der immense Druck auf dem Wohnungsmarkt dazu führt, dass auch Mieter wissentlich auf die Anwendung der Mietpreisbremse verzichten?

Ja, durchaus, meint Volker Spieth. Doch auch bereits unterschriebene Verträge könnten im Nachhinein gerügt werden. Heißt: Der Mieter kann auch später noch auf seinen Anspruch auf eine Deckelung durch die Mietpreisbremse hinweisen und diesen geltend machen.

Gibt es noch weitere Regeln, die mit der neuen Verordnung für Mieter wichtig werden?

Ja. Eine sehr wichtige sogar, wie Volker Spieth betont. Will der Vermieter nämlich vermieteten Wohnraum in Eigentumswohnungen umwandeln, galt bislang eine Kündigungsfrist von drei Jahren. Diese hat sich nun auf zehn Jahre erhöht.

Gilt die Mietpreisbremse nun für immer?

Nein. In ganz Deutschland enden mit dem Ablauf dieses Jahres auch erst einmal alle Mietpreisverordnungen in den Ländern – es sei denn, die neue Regierung verlängert sie über diese Frist hinaus.

Was würde es bedeuten, wenn es zu dieser Verlängerung nicht käme?

Das Ende der Mietpreisbremse hieße, dass ab dem Jahr 2026 keinerlei Beschränkungen bei der Festlegung von Mietpreisen mehr existieren. Die würden ab diesem Zeitpunkt wieder allein von den Entwicklungen auf dem freien Markt bestimmt.

Ist die Mietpreisbremse, wenn sie auf so wackligen Füßen steht, nicht im Grunde sinnlos?

Auf gar keinen Fall, ist Volker Spieth überzeugt. „Im Gegenteil: Es ist sehr wichtig, dass die Feststellung des angespannten Wohnungsmarktes für Hildesheim vom Land so getroffen wurde, unabhängig davon, wie es mit der Mietpreisbremse im kommenden Jahr weitergeht.“ Zur Entscheidung der neuen Bundesregierung wolle er keine Prognose abgeben, so Spieth: „Das hängt wirklich von der politischen Konstellation ab. Aber ich bleibe optimistisch und hoffe, dass die Bremse weiterhin gelten wird, auch bei uns.“

(c) 2025 Internetseite Hildesheimer Allgemeine Zeitung vom 23.01.2025 – 11:33 Uhr
aktualisiert 23.01.2025 – 14:55 Uhr
Kathi Flau